Cos’è
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che riguarda, principalmente, beni immobili o beni mobili registrati. L’ipoteca richiede alcuni formalismi rigorosi e comporta alcuni oneri abbastanza gravosi: di fatto perciò viene costituita prevalentemente a garanzia di crediti di media-lunga durata, come i mutui concessi per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile (cosiddetti mutui ipotecari).
Per quanto riguarda l’oggetto, l’ipoteca può costituirsi solamente su beni iscritti in pubblici registri e soggetti a un regime particolare di pubblicità legale. In particolare, possono formare oggetto di un’ipoteca: i beni immobili, con le loro pertinenze, e alcuni diritti reali di godimento su di essi (usufrutto, superficie ed enfiteusi); i beni mobili registrati (gli autoveicoli, le navi e gli aerei).
La costituzione dell’ipoteca richiede il concorso di un titolo, costituito da un atto o da un fatto giuridico che la giustifichi, e dell’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. Dal punto di vista giuridico, infatti, l’ipoteca esiste soltanto con l’iscrizione, che ha un’efficacia costitutiva e svolge la medesima funzione dello spossessamento per il pegno. A differenza del pegno però il proprietario della cosa ipotecata ne conserva il possesso e il godimento, poichè l’ipoteca non comporta per il titolare la perdita della disponibilità materiale della cosa, ma soltanto l’iscrizione a suo carico del vincolo ipotecario nei pubblici registri.
Più Ipoteche sullo stesso bene
Sul medesimo bene possono essere costituite anche più ipoteche, da parte di debitori diversi, e quindi è molto importante stabilire il loro grado. Il grado di un’ipoteca è costituito dall’ordine progressivo di iscrizione e determina, a prescindere dalla data del titolo del relativo credito, l’ordine di priorità tra i creditori ipotecari. Tuttavia se più persone si presentano contemporaneamente per ottenere l’iscrizione sul medesimo bene, le ipoteche devono essere iscritte tutte con lo stesso grado.
Quando sullo stesso bene risultano iscritte più ipoteche i creditori ipotecari di grado anteriore prevalgono rispetto a quelli di grado successivo: sul ricavato quindi si soddisfa in primo luogo il creditore di primo grado, poi su quello che avanza il creditore di secondo grado e così via. I creditori ipotecari dello stesso grado invece, se il ricavato non è sufficiente a soddisfarli interamente, concorrono in proporzione ai rispettivi crediti.
Se i beni oggetto dell’ipoteca sono insufficienti per soddisfarli, i creditori ipotecari concorrono con i creditori chirografari, per la parte del loro credito rimasta insoddisfatta, sulla somma che si ricava dalla vendita degli altri beni appartenenti al patrimonio del debitore.
Vari tipi di Ipoteca
In relazione alla fonte, che è il titolo giuridico dal quale deriva il diritto di iscriverla, l’ipoteca si distingue in legale, giudiziale e volontaria.
Ipoteca Legale
L’ipoteca è legale quando il titolo è costituito dalla legge che, in considerazione della particolare natura del credito, attribuisce a determinati creditori il diritto di iscrivere un’ipoteca sui beni del loro debitore. In particolare l’ipoteca legale è riconosciuta a favore: dell’alienante per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’atto di alienazione sugli immobili alienati; del condividente per il pagamento degli eventuali conguagli in denaro sugli immobili oggetto della divisione; dello Stato per il pagamento delle pene pecuniarie e delle spese del processo sui beni di una persona imputata in un giudizio penale.
Ipoteca Giudiziale
L’ipoteca è giudiziale quando il titolo sul quale si basa una sentenza, o un altro provvedimento dell’autorità giudiziaria, contenente la condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione.
Ipoteca Volontaria
L’ipoteca è volontaria, infine, quando il titolo per l’iscrizione è costituito da un contratto tra il proprietario della cosa concessa in garanzia e il creditore o da una dichiarazione unilaterale del proprietario, che però non può mai essere contenuta in un testamento. L’atto di concessione di un’ipoteca richiede, a pena di nullità, la forma di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata.
Durata Ipoteca
L’iscrizione ha un’efficacia di venti anni, decorsi i quali l’ipoteca si estingue, ma il creditore può evitare l’estinzione procedendo, prima della scadenza del termine ventennale, alla rinnovazione dell’ipoteca. Per effetto della rinnovazione non si ha la costituzione di una nuova ipoteca ma la continuazione di quella precedente, che prolunga nel tempo la sua efficacia: in questo modo l’ipoteca conserva il medesimo grado e può essere opposta anche ai terzi che abbiano trascritto il loro titolo d’acquisto prima del rinnovo, ma dopo l’iscrizione originaria.
Se non ha compiuto il rinnovo entro il termine previsto dalla legge, il creditore, se il titolo è ancora valido, può procedere a una nuova iscrizione. Nel caso di una nuova iscrizione, l’ipoteca prende un nuovo grado dal momento in cui viene effettuata e diviene l’ultima delle ipoteche esistenti; inoltre non può essere opposta ai terzi che abbiano trascritto il loro titolo d’acquisto prima della nuova iscrizione.
L’ipoteca, oltre che per mancato rinnovo entro il termine ventennale di efficacia, si estingue per una delle seguenti cause: l’estinzione dell’obbligazione (per esempio in seguito al pagamento del debito, alla compensazione con un altro debito, alla rinuncia da parte del creditore ecc.), in quanto l’ipoteca ha un carattere accessorio; il perimetro del bene ipotecato, salvo il diritto del creditore o dei creditori ipotecari di surrogarsi al proprietario sulla somma eventualmente dovuta dall’assicuratore; la rinuncia espressa da parte del creditore, risultante da un atto scritto; il provvedimento dell’autorità giudiziaria di trasferimento del bene all’acquirente, per effetto della sua vendita giudiziale.
In tutti questi casi, per liberare il bene dalla garanzia reale è necessario procedere alla cancellazione dell’ipoteca dai pubblici registri, mediante un’annotazione a margine dell’iscrizione ipotecaria. La cancellazione viene compiuta su domanda dell’interessato e con il consenso del creditore, o, nel caso di rifiuto del creditore, con una sentenza passata in giudicato che accerti l’estinzione dell’ipoteca.