Acquistare un immobile di proprietà ed accendere un mutuo è certamente un passo importante ed una tappa fondamentale nella propria vita, ma non si tratta di una scelta mai semplice da intraprendere dati i molti dubbi, incertezze e le tante soluzioni possibili. Prima di stipulare un mutuo occorre valutare con attenzione ogni dettaglio, poiché un piccolo errore potrebbe trasformarsi in un “buco” di migliaia di euro.
Errori da non commettere – Una “svista” contrattuale o non prestare troppa attenzioni alle alternative di altri istituti bancari che offrono condizioni più vantaggiose può costare caro. Individuare le condizioni migliori non è mai semplice, poiché spesso vantaggi e svantaggi si celano dietro numeri, sigle o percentuali di cui si conosce poco o niente. Scegliere solo tra tasso fisso o tasso variabile non è sufficiente a chiarire le cose né rappresenta l’unico dilemma. Il primo passo da fare è quello di “conoscere il proprio mutuo”, ovvero di avere una consapevolezza di come si formi il tasso finale di quest’ultimo, che è dato da due elementi: lo “spread” (viene deciso dalla banca ed è il ricavo che l’istituto otterrà dalla vostra operazione) e l’Eurirs (indice interbancario europeo del mutuo fisso) o Euribor, nel caso di mutui a tasso variabile.
Questi ultimi due variano nel tempo, per cui è consigliabile tenerli sempre sotto controllo verificano il loro valore su siti del settore, come ‘Fisso Variabile’; l’Eurirs oggi avrà un valore differente da quello che aveva assunto ieri o dalla cifra su cui si posizionerà domani: siate attenti e verificatene costantemente l’andamento, poiché se stipulate un mutuo a tasso fisso, questo farà riferimento al valore di mercato dell’Eurirs al giorno della stipula, senza cambiare successivamente. Per il calcolo della rata di un mutuo a tasso variabile verrà preso come riferimento l’ultimo Euribor.
Comparare le offerte: cosa conviene? – Le proposte sul mercato sono molteplici, averne piena consapevolezza vi aiuterà a scegliere ciò che fa più al caso vostro, soprattutto se siete indirizzati verso un mutuo a tasso variabile. Infatti, le migliori proposte per tassi variabile prevedono un Taeg (sarebbe il tasso finale che racchiude sia interessi che oneri accessori) si aggira lo 0,9% e l’1%, a seconda del cosiddetto “loan to value”, ovvero dell’importo del mutuo in relazione al vostro immobile: più sarà alto questo valore e più il tasso offerto dalla vostra banca sarà dispendioso.
Quindi, anche se due istituti bancari vi offriranno lo stesso tasso variabile, ciò non significa che finirete per sborsare la stessa cifra: per approfondire dovrete consultare le condizioni contrattuali dello spread e del metodo di calcolo dell’Euribor. Infatti, potrete notare che, a parità di tasso finale, risultano più convenienti le banche che non sottraggono l’Euribor dallo spread e che vi informano che il tasso viene calcolato sommando allo spread il valore dell’Euribor, specificano che quest’ultimo non potrà essere inferiore a zero. Vediamo un pratico esempio: a parità di tasso finale, due banche che sottraggono l’Euribor andranno ad applicare uno spread più alto rispetto a quelle che non lo sottraggono se lo spread assume valore negativo.
In conclusione, nonostante le banche che non sottraggono l’Euribor negativo non stiano ascoltando le indicazioni della Banca d’Italia che ha richiamato gli istituti bancari a farlo, potremmo concludere dicendo che ad oggi sia più conveniente stipulare un mutuo variabile con un contratto che ha uno spread inferiore ma non sottrae l’Euribor negativo.